У відповідності до положень статті 14 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 09.11.2017 №2189-VIII (з 01.05.2019) технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання здійснюються суб’єктом, визначеним співвласниками багатоквартирного будинку, за рахунок співвласників.
Порядок здійснення технічного обслуговування і поточного ремонту внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання визначається договором про розподіл електричної енергії, природного газу та/або договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
У відповідності до частини третьої статті 19 того ж Закону для забезпечення безперервності та безпеки газопостачання оператор газорозподільної системи здійснює технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання в житлових будинках. Види робіт, які входять до технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання в житлових будинках, визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику в нафтогазовому комплексі.
Представник оператора газорозподільної системи має право доступу до житла, іншого об’єкта нерухомого майна для здійснення технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання в такому будинку в порядку обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання, встановленому законодавством.
Ремонт внутрішньобудинкових систем газопостачання в житлових будинках (крім робіт, які входять до технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання в житлових будинках) здійснюється за рахунок власників (співвласників) такого житлового, у тому числі багатоквартирного, будинку відповідно до кошторису, поданого оператором газорозподільної системи або іншим суб’єктом господарювання, який має дозвіл на проведення таких робіт, та затвердженого власником (співвласниками) будинку.
Також статтею 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" встановлено, що для забезпечення безперервності та безпеки електропостачання енергопостачальник або інший суб’єкт господарювання, який має дозвіл на проведення таких робіт, здійснює технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем електропостачання в житлових будинках. Види робіт, які входять до технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем електропостачання в житлових будинках, встановлюються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері електроенергетики.
Представники електророзподільного підприємства або іншого суб’єкта господарювання, який має дозвіл на проведення таких робіт, мають право доступу до житла, іншого об’єкта нерухомого майна для здійснення технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем електропостачання в такому будинку.
Представники енергопостачальника або іншого суб’єкта господарювання, який має дозвіл на проведення таких робіт, мають право доступу до приміщень, де розташовані внутрішньобудинкові системи електропостачання для здійснення технічного обслуговування таких систем.
Із вищевказаних положень нормативно-правових актів слідує, що з 01.05.2019 технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання у багатоквартирному будинку здійснюється виключно за рахунок співвласників будинку, суб’єктом визначеним такими співвласниками.
У свою чергу, співвласниками будинку є - власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (стаття 382 Цивільного кодексу України, стаття 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
При цьому слід наголосити, що новий Закон України «Про житлово-комунальні послуги» (від 09.11.2017) не містить поняття «балансоутримувача», а всі видані та узгоджені з ним нормативно-правові акти ґрунтуються на тому, що виключно власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку та приймають усі рішення щодо управління своїми будинками.
Співвласники будинку з 01.05.2019 мають визначити шляхом прийняття рішення один із двох варіантів договірних відносин по технічному обслуговуванню та поточному ремонту внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання (далі - ТО та ПР) у багатоквартирному будинку:
I. прямий договір з оператором газорозподільної системи/ енергопостачальником або іншим суб’єктом господарювання, який має дозвіл на проведення таких робіт;
II. через посередника – управителя у складі послуги з управління багатоквартирним будинком.
У І варіанті: у кожного співвласника будинку індивідуальний договір про розподіл/постачання газу/електроенергії із виконавцем відповідної комунальної послуги за яким здійснюватиметься плата як за постачання/розподіл природного газу/електроенергії так і за ТО та ПР газових і електромереж мереж багатоквартирного будинку.
У ІІ варіанті: у кожного співвласника індивідуальний договір про розподіл/постачання природного газ/електроенергії із виконавцем відповідної комунальної послуги за яким здійснюватиметься плата лише за постачання /розподіл природного газу та окремий договір з управителем про надання послуги з управління багатоквартирним будинком до складу якого входитиме також плата за ТО та ПР газових та електричних мереж, а управитель, у свою чергу, укладе договір із суб’єктом, який має дозвіл на виконання таких робіт.
(У ІІ варіанті управитель лише посередник між співвласниками та оператором ГРМ/ енергопостачальником (іншим суб’єктом, що має дозвіл на виконання таких робіт) та з урахуванням транзитного надання послуги, вартість для співвласників буде значно більшою аніж при прямому договорі за рахунок додаткових витрат управителя на забезпечення укладення та виконання договору).
Слід зауважити, що виконавці послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (у даному випадку КП «ЖЕО №2») автоматично не набувають статусу управителів багатоквартирних будинків.
Управитель у відповідності до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII визначається співвласниками будинку.
При цьому, згідно із статтею 9 цього ж Закону передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
Так, співвласники можуть: самостійно управляти будинком: - шляхом прийняття рішень зборами співвласників або через ОСББ; або передати усі або частину функцій - управителю.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.
Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджено наказом Мінрегіону від 25.08.2015 № 203 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 08.09.2015 за № 1083/77528) (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1083-15).
Тобто співвласники багатоквартирного будинку мають на зборах прийняти рішення, яке оформлюється протоколом за встановленою формою щодо визначення особи, яка буде здійснювати технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання.
У підсумку слід наголосити, що з метою забезпечення належної роботи та безаварійного експлуатування газових та електричних мереж співвласникам будинків необхідно визначитися з варіантом договірних відносин по ТО та ПР внутрішньобудинкових систем у їх багатоквартирних будинках.
Слід звернути увагу,, що рішенням Виконавчого комітету Полтавської міської ради №68 від 04.04.2018 встановлено для КП «ЖЕО №2» перелік, періодичність та строки надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, а також тарифи на них окремо по кожному будинку.
Наразі чинним законодавством не передбачено можливості внесення змін чи корегування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
КП «ЖЕО №2» надаватиме співвласникам будинків саме послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій до того часу, поки вони не визначаться з формою управління своїм будинком.
